Immo-Trend: Triste Büros werden „Club Offices“

Alles nur Fassade – beim aktuellen Immobilien-Trend „Facadism“. Hier versteckt sich ein neues Gebäude hinter einer alten Außenhülle. Welche weiteren Trends in punkto Bauen und Wohnen das deutsche Zukunftsinstitut sieht und was sie in der Praxis bedeuten, skizzieren die Experten der IMMOBILIENRENDITE AG.

Immo-Recycling statt Abriss-Birne

Es ist kein Geheimnis: Bauplätze für neue Gebäude sind in Österreich Mangelware – in urbanen Räumen, aber auch auf dem Land. Leere Bestandsimmobilien – bislang als Ruinen oft dem Verfall preisgegeben – werden nun vermehrt flexibel umgenutzt. So mutieren Büros zu Wohnungen. Hotels zu Schulen oder Studentenheimen. Und Fabriken zu Startup-Hubs.

Den Trend zum „adaptive Reuse“, wie das Immo-Recycling im Trendsprech heißt, hat bei der IMMOBILIENRENDITE AG Tradition: Als Pioniere verwandeln die Experten leerstehende Großraumbüros schon lange in kleine leistbare Einheiten für KMU und EPU. „Schon vor der Corona-Pandemie standen in Wien viele große Bürokomplexe leer – es gab ein Überangebot an teuren, luxuriösen XL-Flächen. Durch Lockdowns und den Trend zum Home-Office haben sich die Leer-stände sicher nicht verkleinert“, analysiert Vorstand Mathias Mühlhofer. Die Lösung des Bau-Experten: „Statt immer neuen Flächen zu versiegeln schenken wir in die Jahre gekommenen Bestandsgebäuden ein zweites Leben. Wir kreieren eine neue Nutzungsstrategie, bauen um und sanieren: Moderne Grundrisse, neue Heizungen und, wenn möglich, Photovoltaik-Modulen auf den Dächern.“

So wurde aus einem leerstehenden Groß-Büro an der Wiener Schönbrunner Straße – zentral an der U4 gelegen – ein Objekt mit kleinen leistbaren Offices: mietbar ab 220 Euro pro Monat inklusive Strom, Heizung und Internet. Weil sich Großraumbüros auch nach den Lockdowns nur zögerlich füllen, sind die kleinen Einheiten der IMMOBILIENRENIDITE AG in Wien und Umgebung nahezu ausgebucht – der Boom in punkto sicheres wie ungestörtes Arbeiten hält an.

Bastelstunde am Bau

„Bricolage“ heißt übersetzt Bastelei, Konstruktion oder Kreation aus bereits verfügbaren Rohstoffen oder Gebäuden. Und bedeutet: Alt ist das neue Neu. Allerdings nur hinter der Fassade – Trend-Forscher sprechen auch von „Facadism“: Hier entsteht hinter einer bestehenden Gebäudehülle ein neues Objekt modernen Zuschnitts. Pionierarbeit leisteten die französischen Architekten Anne Lacaton und Jean Philippe Vassal – sie wurden mit dem Pritzker-Preis ausgezeichnet und sanierten in den Pariser Banlieues Plattenbauten: außen DDR-Charme, innen offene Grundrisse. Die IMMOBILIENRENDITE AG realisierte die Wiener Remise in der Engertstraße nach dem „Facadism“-Prinzip: außen die historische Hülle, innen eine moderne Billa-Filiale.
Vorstand Markus Kitz-Augenhammer geht bei der Interpretation des Begriffs sogar noch ein Stück weiter: „Die internationale Lieferkettenkrise hat aufgezeigt, wie anfällig die globalisierte Wirtschaft ist. Als sich Containerschiffe in Suez-Kanal stauten, Fabriken in China im Lockdown waren oder ukrainische Stahlwerke durch russische Bomben zerstört wurden, fehlten auch in Österreich Rohstoffe für den Bau.“ Die Lösung ist kreative Nachhaltigkeit. „Es gibt immer mehr Baumeister, die die Bau-Stoffe abgerissener Bestandsgebäude recyceln.“ Aus Ziegeln mit Geschichte entsteht Zukunfts-Architektur. Strenge Bricolage-Jünger arbeiten schon auf dem nächsten Level – mit Null-Kilometer-Materialien: Hier werden nur Baustoffe aus der unmittelbaren Umgebung eingesetzt.

Das Büro als Club

In Großbritannien hat das Club-Konzept Tradition: Meist männliche Mitglieder treffen einander in plüschigen Ohrensesseln bei Whisky und Zigarren – zum Austausch über Beruf, Karriere oder Hobbies. Die Atmosphäre ist gemütlich, das Interieur-Design einladend. Jeder soll sich wohlfühlen und gerne herkommen.

Geht es nach Zukunftsforschern, müssen triste, halbleere Büros dem Konzept folgen – und „Club Offices“ werden. Michael Rajtora, Vorstand der IMMOBILIENRENDITE AG, kennt den Grund: „Nach den Lockdowns sind viele Büros noch immer teilweise verwaist. Viele Mitarbeiter haben es sich im Home-Office gemütlich eingerichtet und sehen keinen Grund, wieder ins Großraumbüro zu wechseln.“ Hier herrscht oft Taubenschlag-Atmosphäre. Oder Spielplatz-Feeling dank Wuzzlern. „Mit Gratis-Kaffee oder einem Obstkorb sind Mitarbeiter aber nicht mehr in Büro zu locken“, warnt Rajtora. „Unternehmer müssen in ihre Räumlichkeiten investieren und sie von Grund auf neu denken: als Wohlfühl-Orte zur Förderung von Gemeinschaft, Zusammenarbeit und Inspiration.“ Gefragt sind Terrassen für Open-Air-Pausen, ein firmeneigener Fitnessraum, Lounge-Ecken zum Chillen und den kreativen Rückzug sowie halböffentliche Events zu Themen der Zeit.

Für das Enkerl bauen

Enkelgerechtes Bauen lautet ein Schlagwort der Stunde. Damit ist allerdings nicht der Bausparer der Großeltern für ihre Enkel gemeint, sondern nachhaltige Gebäude. Mit hochwertigen Materialien, modularen und flexiblen Grundrissen sowie solider Bauqualität sollen sie ein langes Leben haben – und auch noch das Enkerl überzeugen. Kitz-Augenhammer: „Wohnungen wie Gewerbeimmobilien dürfen nie nur für eine Generation beziehungsweise einen Benutzer gedacht und gebaut werden. Sie müssen Enkel-fit sein.“

Willkommen in der 15-Minute-City

Die Zukunft gehört einer Stadt der kurzen Wege: Die Wohnung, der Arbeitsplatz und Freizeit-aktivitäten sind nach diesem Konzept binnen 15 Minuten erreichbar – zu Fuß oder per Rad. Das bedingt eine neue Stadtplanung – und neue Logistik-Konzepte.
„Derzeit befinden sich große Logistikzentren oft am Stadtrand. Von hier werden Waren ausgeliefert – viel Verkehr und Emissionen sind die Folge“, benennt Rajtora das urbane Problem. Die Lösung: „Kleine Logistik-Hubs in den Wohn- oder Arbeitsgebieten der Menschen. Unsere LOCAL-STORAGES werden als Kleinlager genutzt: von Privatleuten als Kellerersatz und Gewerbetreibenden als Mini-Logistik-Hubs in zentraler Lage. Damit verkürzen wir Wege und reduzieren Verkehr.“

In den schwedischen Städten Stockholm, Göteborg und Helsingborg testen Stadtplaner schon die One-Minute-City: in Form modularer, erweiterbarer Holzplattformen im kostengünstigen Baukasten-Stil. Je nach lokalen Bedürfnissen befinden sich hier Offices, Lagerräume, ein Spielplatz, Fitnesscenter oder Stadtgarten.

Ab in die „Urburbs“!

In der Pandemie hatte die Stadtflucht Saison – nach dem Motto: Nix wie raus aus der Enge des Graus und ab ins weitläufige Grün – sogenannten Suburbs. Doch die neuen Landbewohner wollen auch im schmucken Vorort nicht auf den Komfort der Stadt verzichten. „Die Folge sind ‚Urburbs‘, also Peripherie mit städtischem Flair“, weiß Mühlhofer. „Neo-Speckgürtler schätzen die Freiräume, Eigengärten und Parkplätze für ihre Elektroautos. Aber auch städtische Annehmlichkeiten wie hippe Cafés und Kulturangebote. Letzteres siedelt mit.“ Sogar Büros ziehen ihren Angestellten schon ins Grüne nach – Suburbia wird zur „Technoburb“.

Dezember 2022